Lời thỉnh cầu cho việc cấp phép xây dựng nhà liên kế khu trung tâm

Tại thành phố Hồ Chí Minh, quy hoạch Khu trung tâm hiện hữu với 930ha, việc xây dựng nhà liên kế trong khu vực này luôn nóng và nhạy cảm, song đều phải thực thi theo Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật liên quan.

Trong lĩnh vực xây dựng, thực tế lâu nay ở một số quận chưa có sự bình đẳng giữa cơ quan quy hoạch, cơ quan cấp phép và nhà đầu tư. Những quy định cụ thể của Luật Xây dựng, các chỉ tiêu kiến trúc, tiêu chuẩn quốc gia nhà ở liên kế và quy định của UBND thành phố, cũng như giấy phép xây dựng còn thiếu công khai, do đó những tiêu cực trong xây dựng nảy sinh...

Nhóm phóng viên chúng tôi đã nhận được thỉnh cầu của một số nhà đầu tư liên quan đến việc cấp phép xây dựng nhà liên kế Khu trung tâm hiện hữu 930ha thành phố Hồ Chí Minh. Đối chiếu với các văn bản hiện hành và thực trạng một số trường hợp được gọi là sai phạm trong xây dựng tại quận 1 và quận 3, các nhà đầu tư đề nghị các cơ quan có liên quan, cần vào cuộc để thống nhất thực thi các quy định kiến trúc nhà liên kế khu Trung tâm hiện hữu (930ha). Cần công khai minh bạch, rõ ràng về chỉ tiêu kiến trúc, tiến tới chấm hạn chế tối đa xin - cho khi cấp giấy phép xây dựng.

Câu chuyện từ nhà số 8 Trương Định, quận 3

Theo Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN9411:2012) nhà ở liên kế - tiêu chuẩn thiết kế do Bộ Xây dựng ban hành, là văn bản pháp luật được áp dụng trong cả nước, nhà số 8 Trương Định, quận 3, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư 3H (Công ty 3H), đã được cấp Giấy phép xây dựng số 10/GPXD ngày 12/1/2017 (cấp mới).

Quá trình xin phép xây dựng thông qua dịch vụ, nhà thầu liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, gần 1 năm Công ty 3H mới có giấy phép. Theo Công ty 3H, Giấy phép xây dựng này có sự bất cập giữa các văn bản pháp luật, với các văn bản hành chính của UBND thành phố Hồ Chí Minh, liên quan đến cả 3 tiêu chí trong xây dựng là chiều cao công trình, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Liên quan đến chiều cao công trình, nếu xây dựng đúng chỉ được 5 tầng, với chiều cao khoảng 18m, muốn xây 8 tầng chiều cao 27m thì phải đục lỗ thông hơi (giếng trời) các tầng. Để chấp nhận được xây cao tầng nhà số 8 Trương Định phải chấp nhận một giếng trời giữa nhà, lỗ thông tầng gần 1/2 diện tích sàn từ lầu 1 đến lầu 8.

Trong bài viết này, chúng tôi chỉ mới đề cập đến những bất hợp lý đục giếng trời để được nâng cao tầng xây dựng. Mặt sàn nhà số 8 Trương Định là 79m2, các lỗ giếng trời như sau: Tầng 1 là 5,7m2; Tầng 2, 3 và 4 đều là 15,9m2 (trừ diện tích lan can, hành lang và diện tích sử dụng phụ, mỗi tầng chỉ còn 23,94m2 sử dụng chính). Từ tầng 5 đến tầng 8, lỗ thông mỗi tầng là 36,9m2 (trừ diện tích lan can, hành lang và diện tích sử dụng phụ, mỗi tầng chỉ còn 12,6m2 sử dụng chính).

Việc phê duyệt các lỗ thông tầng như trên, diện tích giấy phép 8 tầng tính cả sân thượng, tầng lửng, không được lắp thang máy, do vậy không có tum thang, sân thượng không được làm mái lợp tôn, với diện tích căn nhà 113m2, đã lùi vào quá chỉ giới cho phép xây dựng là 2,5m (tổng cộng 5,5m.) lùi phía sau 3m là bất cập với thực tế và quái lạ trong thiết kế xây dựng.

Khi phát hiện không bình thường, Công ty 3H đã dừng xây, đã làm đơn đến Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng để xin điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc nhưng không được chấp nhận, làm văn bản đến tư pháp để xin hướng dẫn áp dụng văn bản pháp quy nhưng không được trả lời.

Công ty 3H làm đơn cứu xét đến Chủ tịch UBND thành phố, lần 1 vào tháng 11/2017, lần 2 vào tháng 1/2018, đến tháng 4/2018, Phó Chủ tịch UBND thành phố Trần Vĩnh Tuyến có văn bản hỏa tốc gửi Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng để tham mưu việc trả lời doanh nghiệp. Theo kết luận mà Hội đồng chuyên môn Sở Quy hoạch – Kiến trúc thì không thể tăng chiều cao, tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cho căn nhà phố là chưa xem xét đầy đủ các điều cụ thể của quy chế 930ha, các quy định liên quan và đối chiếu với thực tế khi xét chỉ tiêu kiến trúc. Công ty 3H đã có đơn gửi đến UBND thành phố lần thứ 3 (ngày 5/9/2018) lần thứ 4 vào ngày 08/04/2019, lần thứ 5 vào ngày 01/06/2019, xin điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc. Xin gặp trực tiếp theo quy định của luật xử lý vi phạm hành chính, nhưng đến nay chưa nhận được văn bản trà lời của UBND thành phố. Từ sự bất cập của chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho nhà liên kế, đã tạo nên lỗ thông tầng như một cái giếng trời giữa nhà, mất cân đối về sự tương đồng chiều cao và hài hòa cảnh quan khu vực.

Không chỉ Công ty 3H bức xúc về bất cập của giếng trời ở nhà số 8 Trương Định, mà công trình xây dựng khách sạn CICILIA Sài Gòn, ở số 78; 80; 82 phố Trương Định cũng rơi vào tình trạng này. Khi chúng tôi đến công trình đang xây, nhưng có thông tin là đã có báo cáo hoàn công, các giếng trời đang đợi lấp. Một kĩ sư xây dựng thông thạo chuyện này cho chúng tôi biết, để lấp được các giếng trời, chủ đầu tư phải lo khoản tiền rất lớn và cả thành phố lâu nay lấp lỗ thông tầng không phép sau hoàn công là hiện tượng phổ biến.

Hệ lụy của lỗ thông tầng nhà phố có ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt, phòng cháy, chữa cháy, trang trí nội thất, đặc biệt là thiệt hại về kinh tế, nên các chủ đầu tư phải “lấp” là một thực tế, mong được cơ quan quản lý xem xét.

“Bôi trơn” giếng trời

Câu chuyện về giếng trời, hay còn gọi là lỗ thông tầng trong xây dựng, đúng ra phải xuất phát từ ý tưởng của nhà đầu tư, nhưng nó đã trở thành một yêu cầu bắt buộc với các chủ đầu tư muốn nâng độ cao của công trình “vượt” quy định gọi là “được phê duyệt”?

Giếng trời không chỉ cá biệt có trong giấy phép xây dựng và thiết kế của nhà liên kế số 78; 80, 82 phố Trương Định, mà có ở hầu hết các công trình xây dựng trong khu vực trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh. Giếng trời như một giải pháp để hóa giải việc cấp giấy phép xây dựng thấp tầng thành cao tầng giảm diện tích sàn xây dựng “giả vờ”. Cũng từ giải pháp “giả vờ” này, tạo ra lỗ hổng trong quản lý xây dựng, là mảnh đất để một số người có chức vụ và quyền hạn liên quan thao túng lâu nay.

Giấy phép và thiết kế xây dựng liên quan đến giếng trời là vậy, nhưng thi công xong giếng trời thì nhà đầu tư lại được “bật đèn xanh” cho lấp. Để lấp được giếng trời tăng diện tích sử dụng, nhà đầu tư phải “đi đêm, lót tay” cho cán bộ liên quan trên địa bàn để được “lờ đi”. Để qua cửa này mất không dưới tiền tỉ, tùy theo việc được lấp bao nhiêu “giếng trời” và diện tích xây dựng của mỗi giếng là bao nhiêu. Càng nhiều giấy phép cho xây dựng từ thấp tầng thành cao tầng phải có giếng trời, thì đường dây cấp giấy phép và quản lý xây dựng, càng được “bôi trơn”.

Việc “bôi trơn” giếng trời trong quản lý xây dựng đô thị không bao giờ hết, do nhu cầu xin giấy phép xây dựng của nhà đầu tư. Lấp giếng trời là việc “đi đêm” của nhà đầu tư với cơ quan quản lý xây dựng, tồn tại từ nhiều năm nay, nhưng không nhà đầu tư nào dám tố giác, giống như chuyện người đưa hối lộ chẳng bao giờ tố giác người nhận hối lộ.

Thế nên việc “bôi trơn” giếng trời chính là “lá bùa” che chắn cho việc xây dựng trái phép ngày càng gia tăng. Kính đề nghị Thanh tra của Bộ Xây dựng, kết hợp với Thanh tra của thành phố Hồ Chí Minh vào cuộc thanh tra trong điểm các giấy phép xây dựng đối chiếu thực trạng sau hoàn công các nhà được xây dựng từ 2015 đến nay khu vực trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, thì việc lấp giếng trời sẽ bại lộ và đường dây “bôi trơn” giếng trời cũng sẽ bung ra.

Triệt phá đường dây “bôi trơn” giếng trời, triệt phá được những vụ vi phạm xây dựng sai phép lâu nay vẫn xảy ra trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh mà điển hình là việc xây không phép sau hoàn công là góp phần hạn chế tối đa việc vi phạm xây dựng. Việc xử lý vi phạm phải trên tinh thần thượng tôn pháp luật của việc cấp phép xây dựng và của chủ xây dựng.